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宜都楼市降温政策频出对房地产市场影响几何?

房天下综合整理   2016-08-11 09:22

[摘要] 针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象,多地多部门陆续出台了一系列降温政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。

针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象,多地多部门陆续出台了一系列降温政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷

记者调查发现,房企利用金融杠杆获得资金手段繁多,成为推高地价房价的一个重要原因。

房地产市场降温政策近期频现

在范围内,对房地产企业的部分政策逐步收紧。据记者了解,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。

针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事,记者从证监会了解到,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策,自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

与此同时,部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度主要城市地价监测报告》指出,今年二季度,热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价,苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖高限价制度,天津收紧公积金贷款政策

据记者了解,二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策,包括实施土地拍卖熔断机制,提高土地出让金首付比例,收紧个人购房贷款政策等。

南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制,即当出让地块竞价达到高限价时,终止土地出让,所有报价无效;安徽近日将单宗土地出让价款低首付比例提至50%,南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。

降温政策直指房企高杠杆融资

记者调查发现,近半年来,地王频出的背后既有资本市场输血的力量,也有银行开发贷款等低成本投资资金的“辅助”。所以,从近期各地各部门的调控来看,给房企降杠杆成为上述降温政策的重要手段。

今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影。去年,招商蛇口吸收合并招商地产上市,募集资金118亿元,基本上全部投入公司的房地产项目。

业内人士表示,这种上市房企利用资本市场融资的高杠杆来拿地的做法非常普遍。万得(Wind)资讯数据显示,今年以来,上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元,共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发,募资总额约为1687亿元。

开发商资金的另一个重要来源是银行的房地产开发贷款。绿城中国相关负责人表示,“无论我们有多少融资渠道,开发贷都是必须申请的,因为价格低廉。”

新政策对龙头房企影响力有限,房企拿钱手段越来越多

部分热点城市房价过高,来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当地王的冲动,进而如何影响房地产市场?对此,多位房企高管表示,目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大,而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说,市场上融资拿地的手段却越来越多。如果地王继续频繁出现,对于房地产市场来说仍会推高房价。

旭辉控股总裁 表示,房企过去的融资渠道比较单一,多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多,不少房企50%以上的融资来源于公司债和企业债等,其余部分除银行开发贷款外,还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

记者调查发现,不少企业绕道债券市场融资。2015年,恒大地产发行50亿元公司债,经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块地王的信达地产,发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。

在房企拿地过程中,目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者,现在一线城市拿地,基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。

业内人士认为,只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管,才能真正影响到房地产商的资金链,新政策才能真正发挥作用,进而挤出土地市场的局部泡沫。

宜都房天下

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